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【以案釋法】商品房“一房多賣”案

來源: 本網   作者: 發布日期:2017-12-07

  本案要點:房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人;“一房多賣”問題涉及“一事不再罰”的原則運用

  (一)基本案情

  2013年3月21日,某市房地產管理局收到某房地產開發公司申請辦理撤銷已備案購房合同的報告,報告中請求房管局撤銷該公司開發的某項目共計120套房產備案,由于一次性撤銷備案數量較大,引起了局領導重視,隨即責成某市房地產監察支隊介入調查了解。監察支隊執法人員在査閱該公司提供的120套房產資料時,發現其中有13套房產在還未解除合同備案情況下,又另行與他人簽訂商品房銷售合同。

  4月22日,房管局對該項目涉嫌一房多賣行為進行了立案,并于當日對該公司財會人員郭某進行了調查詢問,制作了《調查詢問筆錄》,收集了有關收款憑據和購房合同通過進一步調查了解,查明這120套房產備案是房地產開發公司為向民間借貸,以備案合同作抵押、合同中的購房者并非真實的購房者而是貸款人。

  (二)違法行為認定

  該房地產公司在120套房產已簽訂銷售合同并備案的情況下,仍將13套房產另行與實際購房人簽訂銷售合同的行為,違反了《商品房銷售管理辦法》第十條“房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人”的規定。

  (三)行政處罰

  處罰依據:《商品房銷售管理辦法》第三十九條“在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的,處以警告,責令限期改正,并處2萬元以上3萬元以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  據此,市房管局責令該公司限期改正,解除商品房買賣合同,罰款26萬元的行政處罰。

  (四)案例評析

  1.針對案情,綜合考量,才能做到處罰適當

  執法人員在查處一房多賣違法違規行為實踐中,對《商品房銷售管理辦法》第三十九條“在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人”的理解關鍵是對“一事不再罰”的原則如何理解。執法實踐中往往存在三種不同的觀點第一種觀點認為“在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的”是一個違法行為,與作為合同標的物的商品房的數量沒有關系。這種觀點將個違法銷售的事件算做一個違法行為,混淆了同一個違法行為與同樣的違法行為的區別事實上每違法銷售一套房屋,即形成一個獨立的違法行為,應分別進行處罰。第二種觀點認為單套房屋的買賣為一次違法行為。在商品房買賣交易中,一般以單套房屋為合同的標的物,違法銷售一套房屋是一個違法行為,違法銷售多套房屋是多個違法行為,應分別進行處罰。

  第三種觀點認為簽訂一次合同即形成一次違法行為。按合同的個數認定違法行為的個數,因為有可能用一套商品房簽訂多個違法合同,即發生了多個同樣的違法行為,不應把商品房套數作為行政處罰衡量的依據,而應以簽訂一個銷售合同為一個違法行為進行處罰,具體處罰應按每套2萬~3萬元進行處罰。本案的處罰采用了這種觀點,13個合同涉及13套房屋存在多賣問題,每個合同(每套)罰款2萬,共計罰款26萬元。

  2.加強法律法規宣傳力度,提高購房者的法律意識和自我保護意識

  本案是收到開發企業申請撤銷房產備案報告后經調查發現存在一房多賣的行為。在際工作中,一房多賣行為具有很強的隱蔽性,在開發企業的刻意隱瞞下,行政管理部門無法通過常規管理獲得線索,而購房人在一定時間內又無法知情,因此一房多賣行為往往在事前和事中都無法獲取信息,等到事后才有可能通過當事人舉報或本案中的偶發因素獲取線索。針對此類行為,執法管理部門應當加強房產交易管理和法律法規的宣傳力度,提高購房者的法律意識和自我保護意識,引導購房者在購房時仔細查詢所購房屋產權狀態,簽訂購房合同后的備案情況。

  3.強化行刑銜接,形成執法聯動機制

  在商品房開發過程中為彌補資金缺口,開發企業通過各種渠道籌集資金,民間借貸是其中途徑之一。貸款人為了保證資金安全,通常要求開發企業以待售房產作為抵押,簽訂虛假的商品房買賣合同并約定回購。開發企業在民間借款中以待售房產作抵押簽訂不以房產銷售為目的的商品房買賣合同,按照《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定,涉嫌構成非法吸收公眾存款罪。房管部門在執法中應當全面收集證據,并將相關證據移送公安機關對涉嫌犯罪的行為進行調查處理,形成行政執法和刑事司法的有效銜接。




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