久热国产vs视频在线观看 久久久综合色久一本 久久中文字幕免费高清

久热国产vs视频在线观看 久久久综合色久一本 久久中文字幕免费高清

您現在的位置: 首頁 > 政策文件 > 法律
法律

【以案釋法】物業管理區域如何劃分

來源: 本網   作者: 發布日期:2020-03-04

      【案情介紹】

  申請人:某小區業主委員會

  被申請人:某市房產管理局

  申請人不服被申請人某市房產管理局劃分的物業管理區域,向行政復議機關申請行政復議。

  申請人認為,根據國務院《物業管理條例》以及《廣東省物業管理條例》相關規定,物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備的因素。該小區一期與二期存在著大量的共用設施,包括:會所、網球場、游泳池、足球場、籃球場、一二期之間的共用道路等等,是無法分割、獨立使用的,被申請人沒有依法考慮物業的共有設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,所作出的物業管理區域劃分是錯誤的,請求撤銷被申請人作出的物業管理區域方案。

  被申請人認為,涉案的一期、二期小區是由同一個房地產開發有限公司先后開發的住宅小區,通過向市規劃建設部門調取建設用地許可證,可以證明二期在其取得的建設用地規劃許可證上有確定的紅線圖;通過向供電、自來水公司等相關部門了解該小區共用設施設備情況,證明二期有相對獨立的供電、供水、消防等基本生活必須的設施設備,可與一期分割并獨立使用;通過向居委會與業主了解情況,目前會所、運動場所(網球場、游泳池、足球場、籃球場)等實行的是有償服務,且對外開放,不影響一期和二期作為獨立物業管理區域劃分。依據《管理條例》作出物業管理區域劃分是合法依規的。

  行政復議機關認為,被申請人在小區一期與二期物業管理區域有爭議的情況下,依法征求了規劃建設部門、當地街道辦事處、居民委員會以及供水、供電等部門的意見,并根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線范圍,結合物業的共用設施設備、社區建設等因素進行劃定,依據充分,程序合法。因此,行政復議機關維持被申請人作出的某小區物業管理區域劃分方案的決定。

  【焦點問題評析】

  一、業主委員會成立的條件。

  所謂業主委員會,是指由物業管理區域內業主代表組成,代表業主的利益,向社會各方反映業主意愿和要求,并監督物業管理公司管理運作的一個社區自治組織。業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權,它代表該物業的全體業主,對與該物業有關的一切重大事項擁有決定權。

  根據《物業管理條例》第十條:“同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責”。另根據其他政策規定,居住小區已交付使用并且入住率達到50%以上時,應當在該居住小區開發建設單位、居住小區所在地的區、縣房屋土地管理機關指導下成立業主委員會。業主委員會的產生,一般以業主代表大會選舉的方式產生,并定期換屆選舉,委員可連選連任。

  二、物業管理區域劃分需要考慮的因素。

  本案焦點問題在于涉案小區一期、二期是否可以劃分為不同的物業管理區域。申請人依據《物業管理條例》第九條“一個物業管理區域成立一個業主大會,由一個物業服務企業提供物業管理服務”的規定,認為某小區的二期屬于同一個房地產開發商不同時間開發的,自然屬于同個物業管理區域。

  根據《物業管理條例》第七條規定,物業管理區域劃定必須依據三個因素:1.物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍;2.物業共用設施設備;3.社區建設。除此之外,還要征求街道辦、居委會和相關業主的意見。

  本案中,涉案小區二期在建設用地規劃許可證上有確定的紅線圖范圍,有相對的獨立的供電、供水、消防等生活必須的設施設備,并配有獨立的物業管理用房,可與一期分割并獨立使用。同時,會所、運動場所等都實行有償性服務,且對外開放,不影響一期與二期作為獨立的物業管理區域的劃分,故某市房產管理局在征求了規劃建設部門、當地街道辦事處、居民委員會以及供水、供電等部門的意見后,將涉案小區一期、二期劃分為兩個物業管理區域符合物業管理法規的規定。

  【案件啟示】

  處理該類物業行政管理糾紛需要行政主管部門改變優柔寡斷、久拖不決的陋習。本案中,涉案小區一期業主、二期業主因物業管理區域劃分或者不劃分形成矛盾尖銳的兩派,劃分與否只能滿足一方的訴求,但不劃分則可能令矛盾日益激化,這對社區的和諧穩定來說是極為不利的,還可能給房產管理部門造成訟累。兩權相害取其輕。被申請人某市房產管理局經充分調查論證,果斷將涉案小區劃分為兩個不同的物業管理區域,既是積極履行職責及時化解社會矛盾的表現,也是勇于承擔社會管理責任的體現。

  【相關依據】

  一、《物業管理條例》

  第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

  物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

  二、《廣東省物業管理條例》

  第七條 物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍,結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的,應當劃定為一個物業管理區域:但其設施設備能夠分割獨立使用的,可以劃定為不同的物業管理區域

  舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求相關業主意見后,確定物業管理區域。

  對物業管理區域劃定有爭議的,物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門應當征求物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關業主、居民委員會的意見后確定。

  第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會,由一個物業服務企業提供物業管理服務。



附件:

?